Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant en France visant à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. En dissociant la propriété du foncier de celle du bâti, le BRS permet de réduire significativement le coût d’acquisition d’un logement, notamment dans les zones où le marché immobilier est tendu. Cette approche, mise en place en 2017, repose sur l’intervention d’organismes de foncier solidaire (OFS) qui acquièrent les terrains et les mettent à disposition des accédants sous forme de baux de longue durée.
Bail réel solidaire : Points essentiels à connaître 
| Point clé | Description |
|---|---|
Dissociation foncier/bâti  | L’acquéreur devient propriétaire du logement, tandis que le terrain reste la propriété de l’OFS. |
Réduction du coût d’achat  | Le prix d’acquisition est inférieur de 15 % à 40 % par rapport au marché traditionnel. |
Durée du bail  | Le BRS est conclu pour une période allant de 18 à 99 ans. |
Avantages fiscaux  | TVA réduite à 5,5 % et possibilité d’exonération partielle de la taxe foncière selon les collectivités. |
Conditions de revente  | Le prix de revente est encadré pour maintenir l’accessibilité du logement aux ménages modestes. |
Les avantages du bail réel solidaire
1. Accessibilité financière accrue
L’un des principaux atouts du BRS est la réduction significative du coût d’acquisition. En ne payant que le bâti et en louant le foncier à l’OFS, les ménages peuvent accéder à la propriété à un prix inférieur de 15 % à 40 % par rapport au marché traditionnel, selon le secteur. Cette économie permet à des foyers, qui autrement n’auraient pas pu devenir propriétaires, de réaliser leur projet immobilier.
2. Avantages fiscaux attractifs
Le BRS offre des avantages fiscaux notables :
- TVA réduite : L’achat d’un logement neuf en BRS bénéficie d’une TVA à taux réduit de 5,5 %, contre 20 % habituellement.
- Exonération de taxe foncière : Certaines collectivités accordent une exonération partielle, voire totale, de la taxe foncière pour les logements acquis en BRS, contribuant ainsi à alléger les charges des propriétaires.
3. Sécurité et pérennité
Le BRS est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans, offrant ainsi une stabilité aux propriétaires. De plus, en cas de revente, l’OFS dispose d’un droit de préemption, garantissant que le logement reste dans le parc accessible aux ménages modestes et évitant ainsi la spéculation immobilière.
4. Mixité sociale et urbanisme durable
En favorisant l’accession à la propriété pour des ménages aux revenus variés, le BRS contribue à la mixité sociale au sein des quartiers. De plus, en optimisant l’utilisation du foncier et en limitant l’étalement urbain, il participe à un urbanisme plus durable et respectueux de l’environnement.
Les inconvénients et points de vigilance du bail réel solidaire
1. Redevance mensuelle
Bien que le coût d’acquisition soit réduit, les propriétaires en BRS doivent s’acquitter d’une redevance mensuelle auprès de l’OFS pour la location du foncier. Cette charge supplémentaire, bien que généralement modérée, doit être intégrée dans le budget global du ménage.
2. Encadrement de la revente
La revente d’un bien acquis en BRS est soumise à des conditions strictes :
- Prix plafonné : Le prix de revente est encadré pour garantir l’accessibilité du logement aux futurs acquéreurs modestes, limitant ainsi la plus-value potentielle pour le vendeur.
- Critères d’éligibilité : L’acquéreur doit répondre aux mêmes conditions de ressources que celles fixées lors de l’achat initial, restreignant ainsi le marché potentiel des acheteurs.
3. Conditions d’éligibilité strictes
Le BRS est destiné aux ménages respectant des plafonds de ressources spécifiques, variant selon la zone géographique et la composition du foyer. Ces critères peuvent exclure certaines familles dont les revenus dépassent légèrement les seuils établis, même si elles rencontrent des difficultés à accéder à la propriété sur le marché libre.
4. Durée limitée du bail
Bien que la durée du bail puisse atteindre 99 ans, elle reste limitée dans le temps. À l’issue du bail, si celui-ci n’est pas renouvelé, le propriétaire pourrait être amené à quitter le logement ou à renégocier les termes du contrat, introduisant une incertitude à très long terme.
Les évolutions récentes du BRS en 2025
Le bail réel solidaire (BRS), instauré en 2017, est un dispositif visant à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes en dissociant la propriété du foncier de celle du bâti. À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, plusieurs évolutions importantes entreront en vigueur pour renforcer l’efficacité et l’équité de ce mécanisme.
Nouvelles conditions d’éligibilité
Dès 2025, les critères d’accès au bail réel solidaire seront modifiés pour cibler davantage les ménages sans patrimoine immobilier significatif. Les acquéreurs devront attester sur l’honneur qu’ils ne possèdent pas :
- Un logement adapté à leurs besoins et capacités financières, utilisable comme résidence principale.
- Un bien immobilier mis en location générant des revenus suffisants pour acquérir un logement dans le parc privé.
Cette mesure vise à réserver le BRS aux foyers réellement dans le besoin, évitant ainsi que des personnes déjà propriétaires bénéficient de ce dispositif.
Encadrement de la mise en location des biens acquis en BRS
À compter de 2025, les propriétaires de logements acquis via un BRS devront informer préalablement l’organisme de foncier solidaire (OFS) en cas de mise en location de leur bien, sauf si une interdiction de location est stipulée dans le contrat de bail. Cette notification devra préciser :
- Si la mise en location concerne tout ou partie du logement.
- La durée prévue de la location.
Cette disposition vise à assurer une utilisation conforme des logements en BRS et à prévenir les abus.
Révision des plafonds de ressources
Pour élargir l’accès au bail réel solidaire à un plus grand nombre de ménages, notamment ceux de la classe moyenne confrontés à des difficultés d’accession à la propriété dans les zones tendues, les plafonds de ressources seront rehaussés en 2025. Cette augmentation, variant entre 10 % et 20 % selon les zones géographiques, permettra à davantage de foyers de bénéficier du dispositif tout en maintenant sa vocation sociale.
Extension du dispositif à de nouvelles zones géographiques
Initialement concentré dans les zones urbaines à forte tension immobilière, le BRS sera étendu en 2025 à des villes de taille moyenne et à certaines zones périurbaines. Cette expansion vise à répondre aux besoins croissants en logements abordables dans des communes où l’accès à la propriété reste complexe pour de nombreux ménages. Des villes comme Tours, Orléans ou Clermont-Ferrand sont notamment concernées par cette mesure.
Conclusion
Les évolutions prévues pour le bail réel solidaire en 2025 témoignent de la volonté des pouvoirs publics d’adapter ce dispositif aux réalités du marché immobilier et aux besoins des ménages modestes. En renforçant les conditions d’éligibilité, en encadrant la mise en location et en élargissant l’accès au BRS, ces mesures visent à promouvoir une accession à la propriété plus équitable et durable.
